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公摊面积,作为一个年年抢占热搜的话题,一直备受大家的关注。可能有些人对于公摊面积并不是十分了解。简单来说,公摊面积包括楼梯间、公共连廊、保安值班室、地下室等供居民共同使用的面积。购房者按照购买房子的面积大小,进行一定比例的分摊。


通常情况下,如果是普通多层住宅,在没有设置地下设备用房和底层商铺的情况下,公摊面积大约在10%~15%之间;高层住宅由于建筑工艺相对复杂,需要增加必要的功能间和配套设施,公摊面积较大,大约在20%~25%之间。


但是,公摊面积之所以引起争议,并不是因为公摊面积的客观存在,而是因为在房屋销售的过程中,很多时候购房者所接受的公摊面积,并不属于以上的“正常值”,开发商的宣传与实际相差甚远,导致与业主之间的矛盾激化。


2022年,公摊面积会被“全面取消”吗?央媒回应,答案清楚了

典型案例如:2021年青岛维多利亚湾一楼盘,对外公布的公摊面积为31%,而真实公摊率为46%,相当于购房者约半数购房款被花在了公摊上;山西太原有业主发视频曝光,某地置业小区的公摊面积为43%,远超太原市规定的25%。


由于截至目前国家对公摊面积还没有出台可供遵循的统一标准,这就成了一些善于投机钻营的开发商获取不当利益的“机会”,比如一些黑心开发商明明销售的房子建筑面积只有120平米,填报的建筑面积却为130平米,购房者就要为这多出来的10平米买单。


不要小看了公摊面积给购房者带来的经济损失。有人算过一笔账,即便每户业主多分摊了1平米的公摊面积,房价按照2万元/平米来计算的话,每户也要多出2万元;而一个5000户的小区,开发商就可以获取1个亿的巨额收入,这可是没有任何建房成本的“纯利润”。


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现在全国的房价动辄上万元甚至一二十万元每平米,公摊面积如果超出“正常值”很多,购房者就要多掏十数万元甚至数百万元,去支付根本不在自己套内面积之内的房款,实在让人感到冤枉。


再者是,购房者多花了冤枉钱并不是一次性就能解决问题的,由于物业费、取暖费、房屋契税、个人所得税、房屋维修基金,以及未来可能还要开征的房产税等,如果也都是按照建筑面积来收取,业主今后就要永久性地为这些多出来的公摊面积买单,这对业主更不公平。


而开发商推出的所谓“精装房”,其中的装潢部分也是按照建筑面积计算在总房款中,但是业主在收房后会发现,精装标准与建筑面积会存在一定的差距,这让业主很难接受,但是因为多数购房者并非专业人士,无法实地测量出真实的公摊面积,这就让公摊面积变成了一笔糊涂账,只能由开发商说了算,购房者是在完全不知情的情况下,为所谓的公摊面积买单。因此购房者“苦公摊面积久已”,要求取消公摊面积的呼声一直不绝于耳。


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为回应民生关切,很多两会委员也曾在全国人大、政协会议上提议取消公摊面积。就像今年全国两会上,政协委员洪洋在提案中就建议取消商品房公摊面积,认为:在商品房销售中公摊面积虽然是普遍现象,但最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束;可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积中,让购房者明白付费,放心购房。


而在今年2月12日,央媒半月谈和新华社官方微信号发表了《公摊面积成糊涂账?别再让买房像开盲盒》一文中提及:公摊面积就是让动辄每平方米几万元的真金白银,被隔在了房门之外。提出取消公摊面积,尤其意味着杜绝其伴生的猫腻与漏洞,从源头避免大量矛盾与纠纷,保证市场交易更透明、公正。

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2022年,公摊面积会被“全面取消”吗?央媒回应,答案清楚了

此外‬,一些‬专家‬学者‬也‬‬发表了‬‬个人‬观点‬,揭露‬公摊面积‬存在‬的‬猫腻‬,呼吁‬取消‬。比如‬独立‬经济‬学家‬马光远曾‬直言指出,“公摊里面的猫腻和腐败太大了,水太深了。你买个100平米的房子,公摊究竟是多少,就是开发商说了算,人家胡乱给你多个几平米你不可能知道”;中原‬地产‬首席‬分析师‬张大伟‬也曾‬揭露‬道‬,公摊面积‬对‬购房者‬太不‬公平了‬,一方面‬公摊面积‬基本上‬是‬无法‬测量‬、无法‬验证‬的‬,所以‬开发商‬很‬容易‬造假‬;而经济学家‬朱海斌‬曾经‬表示‬:公摊‬坑人‬,早该‬取消了‬。


‬那么‬要求‬取消‬公摊面积‬的‬呼声‬如此之高‬,为何‬却又‬迟迟‬没有‬被‬取消‬呢‬?主要‬来自‬业内‬人士和‬另外‬一些‬专家‬的‬“阻挠‬”。比如‬有专家‬就‬提出‬以下‬理由‬:一是‬取消‬后‬会‬‬导致‬房价‬上涨‬。毕竟‬公摊面积‬是服务于‬全体‬业主‬的共有‬‬建筑‬面积‬,也‬是‬有‬成本‬核算‬的‬,最终‬只能‬变相‬加在‬房价‬里‬;二是‬如果‬取消‬了‬公摊面积‬,开发商‬有可能‬缩减‬公共‬区域‬的‬空间‬,会影响到‬业主‬的‬居住‬体验‬。


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这样的理由成立吗?回答是否定的。


首先,公摊面积起源于香港,但是香港早在2013年就已取消,改以套内面积销售,事实证明并没有造成房价上涨;而纵观全球,其它国家或地区也都是按照套内面积销售,一样没有造成房价上涨,而我们国家的平均房价却高于世界平均值。


其次,认为取消后开发商会缩减公共区域面积纯属无稽之谈,在住房市场过剩、改善型需求占据主导、行业竞争日趋激烈的市场环境下,开发商只有推出更加优质的产品,才能抢占市场先机,谁敢提供没有电梯、没有连廊、减配消防等配套设施的楼房(自绝生路)?而按照何种面积计价,实际上只是一个数字问题,根本不会给购房者带来更多的压力。


2022年,公摊面积会被“全面取消”吗?央媒回应,答案清楚了

那么2022年公摊面积会被全面取消吗?其实不仅全国两会中有委员多次提及,早在2019年2月,住建部就在官网发布了《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中在第二部分2.4.6条就提到,“住宅建筑应以套内面积进行交易”。


当时‬很多‬人‬看到‬这句‬话‬就‬坐不住‬了‬,认为‬这是‬要‬取消‬公摊面积‬啊‬!其实‬这样‬理解‬是‬不‬正确‬的‬。要‬知道‬,那‬终究‬只是‬一份‬‬征求‬意见‬稿,在未定稿之前是‬不会‬‬付诸‬实施的‬‬‬‬‬,而‬《住宅‬项目‬规范‬》则‬具有‬强制性‬特征‬,一旦‬实施‬,所有‬市场‬主体‬均需‬遵照‬执行‬。至于没有‬形成‬规范‬付诸实施‬,其实可以‬这样‬理解‬‬:


一是‬公摊面积‬本身‬就‬不‬存在‬“取消‬”的‬问题‬,毕竟‬住宅‬建筑‬的‬步‬梯‬、电梯‬、过道‬、值班室等‬都‬‬是‬必不可少‬的基础‬配套,任何‬时候‬都‬不可能‬被‬取消‬;


二是以‬‬公摊面积作为‬计价‬方式,自1995年‬12月‬1日‬‬在‬‬‬内地‬正式‬实施‬,‬‬已经‬‬伴随‬着‬楼市‬存在‬了‬20多‬年‬,‬即便‬取消最多‬也‬只是‬在‬局部‬城市‬先行‬试点‬,全面‬取消肯定‬‬需要‬一个‬过程‬,‬时间跨度‬会‬比较‬长‬‬‬‬;


三是‬‬大家‬‬很‬清楚‬的‬是‬‬,无论公摊面积‬‬是否被‬‬取消‬,房屋‬‬总价‬都‬不会发生‬变化‬,因此我们‬的‬‬‬真实‬‬诉求‬‬‬是‬希望‬公摊面积能够‬‬公开‬、透明,让‬自己‬清楚‬购房款‬究竟‬花在‬哪里,不做‬“冤大头‬”、明明白白‬地‬消费‬‬就‬行了‬‬。


2022年,公摊面积会被“全面取消”吗?央媒回应,答案清楚了

因此,‬‬2020年全面‬取消‬公摊面积‬的‬可能性‬并‬不大‬。不过‬,正如早前‬‬官媒‬在‬《“公摊面积‬伤民‬”矛盾‬亟待‬求解‬》的‬文章‬里曾经‬明确‬‬表态‬的‬那样‬,公摊面积“‬‬长期‬存在‬但‬并‬不‬意味着‬‬合理‬”‬,那么‬从‬长远‬来看‬,取消‬将‬是‬大势所趋‬。


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