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根据国家统计局给出的数据显示,截至2022年2月末,商品房待售面积为57026万平方米,比2021年末增加了6003万平方米。从这我们就可以看出,今年年初时,楼市情况并不是很好,很多购房者都处于观望状态,不敢轻易买房。但开发商的楼盘依旧在不断减少,导致商品房待售面积不断增加。


而楼市之所以出现这样的局面,无非就是这几年来调控政策不断收紧,导致楼市出现了很大的变化。尤其是在2021年,调控累计次数达到了650次,并且还有“三条红线”和“限贷令”这两条政策,从需求端和供给端限制了资金流入到楼市当中,这也就导致房价从普涨转向普跌,大多数城市的房价都出现了下跌的局面。


今明两年,该“抓紧买房”还是“尽快卖房”?马光远一席话说透了

根据2021年9月份70城房价数据显示:“新房方面,27个城市新房房价环比上涨,7个城市新房房价环比持平,36个城市新房房价环比下跌。而二手房方面,17个城市二手房房价环比上涨,1个城市二手房房价环比持平,52个城市二手房房价环比下跌。”从这份数据当中,我们就可以看出,从2021年下半年开始,楼市就发生了很大的改变。

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而这些年来,房价不断上涨,也给人们造成了一种房价“只涨不跌”的假象,导致很多人都坚信房价会不断上涨。但经过了2021年的房价普跌后,也让人们对楼市失去了信心,不再坚信房价只涨不跌的神话。这也就导致很多购房者不敢轻易买房,不知道未来房价走势如何,担心自己买房后,房价继续下跌,导致自己的房子贬值。这样的情况下,今明两年,该“抓紧买房”还是“尽快卖房”呢?


当然了,现在还有一些购房者认为买房是“稳赚不赔”的买卖。想要趁着房价下跌的趋势买房投资,等到之后楼市回暖后,房价还会继续上涨,使得自己赚取巨额利润。但这样的想法放在前些年无疑是非常合适的,而放到现在的话,却有些不妥。一些人认为只要房价上涨,也就意味着自己的财富增加。


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实际上,根据经济学家李迅雷给出的看法,房子的持房成本可以分为资金成本和折旧成本,这两点相加大约是房屋总价的7%。而投资者想要获利的话,那么每年的房价涨幅至少要达到9%。也就是说,一百万的房子,每年的持房成本约为7万元,而想要获利的话,房子至少每年升值9万元。在前些年房价快速上涨的时期,这点很容易做到。但现在楼市已经出现了普跌的局面,即使是房价上涨的城市,涨幅也稳定在5%左右,这对于投资者来说,无疑是会面临亏损的局面。


可以说,虽然房价上涨了,但自己并没有获利,依旧是亏损的状态。为何会出现这样的局面呢?首先就是我国的住宅已经出现了过剩的局面,要知道根据央行给出的数据显示,我国城镇家庭拥房率已经达到了96%,其中拥有两套房的家庭占比为31.0%,拥有三套房及以上的家庭占比为10.5%,户均拥房1.5套。可以说现在城镇家庭已经不缺房子居住了,并且拥有两套房及以上的家庭不在少数。


这也就意味着城镇家庭基本上没有了购房需求,而那些选择买房的城镇家庭,基本上都是为了投资而买房。这无疑是让房子本身的居住属性逐渐淡化,导致住宅的金融属性占比较重。为了让房子回归居住属性,这几年来我国调控政策按照“房住不炒”的长期定位不断收紧,并且在“稳房价、稳地价、稳预期”的调控目标指导下,现在的房价正在逐渐平稳。


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之前房价上涨,无非就是投资者之间进行的“击鼓传花”,导致房价不断上涨。但现在调控政策不断收紧的情况下,投资者在不断地被挤出房地产行业,导致楼市购房需求减少。这样的局面下,现在的楼市就和以往有着很大的不同了。在供给大于需求的局面下,楼市的“黄金时期”已经过去了,未来房价只会不断平稳,而住宅也会回归居住属性。


从这点我们就可以看出,房价平稳将成为楼市的主基调。而著名的经济学家马光远也给出了自己对楼市的看法,那就是“三个20%”,即20%的城市、20%的房企、20%的楼盘,未来只有这三个20%才具有购买价值。这还是因为在住宅过剩的情况下,只有那些品质较好的住宅才会受到人们的欢迎。而对于那些城市来说,只有经济实力雄厚且购房需求较多的城市,房价才有上涨的空间。而对于房企而言,在“三条红线”的影响下,品质较差的房企都面临“大浪淘沙”的局面,使得以后只有品质较好的房企,才能在房地产行业生存。


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简单点来说,就是楼市面临“两极分化”的局面,不仅是住宅分化,更是城市分化、房企分化。对于大多数住宅而言,都将失去投资价值,回归居住属性。当然了,这对于那些刚需购房者来说,无疑是一个好消息,使得这些刚需购房者买房更加轻松。而对于那些投资者来说,也就意味着买房投资将具有很大的风险,不再是稳赚不赔的买卖了。


那对于今明两年而言,是该“抓紧买房”还是“尽快卖房”呢?这点就要按照3个20%来选择,对于那些品质较好的住宅,还是可以抓紧买房的,毕竟这些住宅还有升值空间。而对于那些品质一般的住宅来说,最终会回归居住属性。因此投资者还是要抓紧时间卖房,避免自己被房子所套牢。


对此而言,你有何看法呢?


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